Chaque propriétaire se retrouvera tôt ou tard confronté aux servitudes. Dans la pratique, la majorité des parcelles bénéficient d’une ou plusieurs servitudes, mais elles peuvent aussi les subir. C’est la raison pour laquelle il est primordial de s’informer avant d’acquérir un bien immobilier et de connaître toutes les servitudes liées à votre futur bien.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
La définition se trouve à l’art. 730 du code civil suisse. La servitude est une annotation qui figure au registre foncier, elle grève ou favorise un bien immobilier. Soit c’est une charge imposée à la parcelle, on parle de fond servant (C), soit c’est un droit en faveur d’une autre parcelle et nous parlons de fond dominant (D). La servitude oblige le propriétaire du fond servant à subir de la part du propriétaire du fond dominant un droit ou à l’inverse le propriétaire de la parcelle bénéficie d’un droit sur une parcelle tierce. L’inscription d’une servitude au registre foncier doit se faire obligatoirement de la forme authentique.
Il existe deux catégories de servitude. Les servitudes personnelles et les servitudes foncières.
Les servitudes personnelles sont nominatives, donc liées à une personne. Les servitudes foncières resteront liées à la parcelle. Deux exemples de servitudes personnelles : l’usufruit et le droit d’habitation ou encore simplement un droit de passage en faveur de la voisine, Madame Dupont et ses héritiers qui s’éteindrait le jour de la vente.
Les servitudes foncières sont les plus courantes, peu importe la vente, les servitudes foncières suivent la parcelle. Les plus populaires sont les droits de passage, les droits de vue, servitude d’hauteur et les droits de canalisations quelconques. Une servitude doit toujours être accompagnée d’un plan et désigner son assiette ainsi que les détails qui régleront la participation financière de chaque parcelle. Grâce au plan et à son assiette, nous savons également l’emplacement grevé ou bénéficiaire.
La servitude fait partie du droit privé, elle prime sur un règlement communal. Par exemple si dans le règlement communal il est autorisé une hauteur de 8.50 mètres au faîte et que la parcelle est grevée d’une servitude de hauteur de 6 mètres, la nouvelle construction ne pourra pas dépasser cette hauteur.
Un nombre incalculable de servitudes sur une parcelle pourrait réduire son prix de vente. Par exemple, une maison qui n’aurait pas de droit de vue ou de droit de passage pour arriver devant la maison serait inévitablement une baisse de prix.
Ce qui est important de savoir c’est que si votre voisin ne veut pas que vous ouvriez une fenêtre dans votre façade, car vous ne bénéficiez pas d’une servitude de droit de vue et qu’il ne veut pas négocier, vous aurez le droit d’avoir une fenêtre opaque, c’est un droit de jour qui vous amènera de toute façon de la lumière et il ne peut pas s’y opposer.
Par Julien Facchinetti
Curtet immobilier Sàrl, Yverdon-les-Bains.
