Une ferme, une parcelle de vigne, un ancien rural situé hors de la zone à bâtir : dans le canton de Vaud, ces biens ne se vendent pas comme une villa. La loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) décide qui peut acheter, à quel prix et dans quel ordre. Mieux vaut connaître ces règles avant de signer quoi que ce soit.
La LDFR en bref : pourquoi la vente d’un bien agricole est encadrée
La LDFR poursuit des objectifs précis : encourager la propriété foncière rurale, maintenir les exploitations familiales, renforcer la position de l’exploitant à titre personnel (y compris le fermier) et lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles.
Quels biens sont soumis au droit foncier rural ?
L’immeuble agricole
Est agricole l’immeuble approprié à un usage agricole ou horticole. La loi s’applique aux immeubles agricoles isolés ou faisant partie d’une entreprise agricole, situés en dehors d’une zone à bâtir et dont l’utilisation agricole est licite. Certaines parties d’une entreprise agricole situées en zone à bâtir, ainsi que les forêts qui en font partie, restent aussi concernées.
L’entreprise agricole
Une entreprise agricole est un ensemble d’immeubles, de bâtiments et d’installations servant de base à la production agricole, dont l’exploitation requiert au moins une unité de main-d’œuvre standard (UMOS). Les cantons peuvent abaisser ce seuil jusqu’à 0,6 UMOS ; la loi d’application vaudoise (LVLDFR) renvoie, elle, à la définition fédérale.
Les petites parcelles
La LDFR ne s’applique pas aux immeubles de moins de 15 ares pour les vignes, ou de moins de 25 ares pour les autres terrains, qui ne font pas partie d’une entreprise agricole. Une exception existe pour les parcelles comprises dans un remaniement parcellaire en cours.
L’autorisation d’acquérir et la Commission foncière rurale (section I)
Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation. Dans le canton de Vaud, l’autorité compétente est la Commission foncière rurale (section I), dont le secrétariat est assuré par Prométerre. Les requêtes peuvent être déposées en ligne. La haute surveillance relève de la Direction générale de l’agriculture, de la viticulture et des affaires vétérinaires (DGAV).
Les motifs de refus
L’autorisation est refusée lorsque :
- l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel ;
- le prix convenu est surfait ;
- l’immeuble se trouve hors du rayon d’exploitation usuel de l’entreprise de l’acquéreur.
Un non-exploitant peut toutefois être autorisé s’il prouve un juste motif. Le cas le plus fréquent en pratique : le bien a fait l’objet d’une offre publique à un prix non surfait et aucun exploitant à titre personnel ne s’est manifesté.
Les acquisitions dispensées d’autorisation
Aucune autorisation n’est nécessaire notamment pour une acquisition par succession, par un descendant, le conjoint, les parents, un frère ou une sœur du vendeur ou leurs enfants, par un copropriétaire, ou en exercice d’un droit légal de préemption.
Prix licite : quand le prix est-il surfait ?
Un prix est surfait lorsqu’il dépasse de plus de 5 % le prix moyen payé pour des entreprises ou immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années. Le droit fédéral permet aux cantons de porter ce seuil jusqu’à 15 %. Conséquence pour le vendeur : le prix de vente d’un bien agricole est plafonné, quelle que soit la demande.
Droits de préemption : parents d’abord, fermier ensuite
Les parents
En cas de vente d’une entreprise agricole, les descendants disposent d’un droit de préemption s’ils entendent l’exploiter eux-mêmes et en paraissent capables. Les frères et sœurs et leurs enfants viennent ensuite, à condition que le vendeur ait acquis l’entreprise en majeure partie de ses parents ou de leur succession depuis moins de 25 ans. Le prix de reprise est la valeur de rendement pour une entreprise, et le double de cette valeur pour un immeuble agricole. Pour un immeuble isolé, chaque descendant propriétaire d’une entreprise agricole située dans le rayon d’exploitation usuel bénéficie aussi d’un droit de préemption.
Le fermier
Le fermier dispose également d’un droit de préemption lorsque la durée minimale légale du bail est échue. Pour une entreprise, il doit vouloir l’exploiter lui-même et en paraître capable. Pour un immeuble, il doit être propriétaire d’une entreprise agricole, ou en disposer économiquement, dans le rayon d’exploitation usuel. Le droit de préemption des parents prime celui du fermier.
Partage, morcellement et non-assujettissement
Interdiction de partage et de morcellement
Aucun immeuble ou partie d’immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole, et un immeuble agricole ne peut pas être divisé en parcelles de moins de 25 ares (15 ares pour les vignes). Des exceptions existent, mais elles nécessitent une autorisation de la Commission foncière rurale.
Décision de constatation et soustraction à la LDFR
Toute personne ayant un intérêt légitime peut faire constater par l’autorité si un immeuble est soumis à la LDFR, à l’interdiction de partage ou à la procédure d’autorisation, ou si une acquisition peut être autorisée. Lorsqu’un bien n’est plus assujetti, la mention de soustraction au droit foncier rural est inscrite au registre foncier, elle aussi sur autorisation. Si la parcelle comporte des bâtiments hors zone à bâtir, le dossier passe d’abord par la Direction générale du territoire et du logement (DGTL), qui vérifie la légalité des constructions.
Habitation en zone agricole : ce que dit la LAT
Hors de la zone à bâtir, la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) s’ajoute à la LDFR. Les constructions y sont strictement limitées, et l’usage d’une habitation ne se change pas librement :
- un bâtiment érigé légalement selon l’ancien droit peut, à certaines conditions, être rénové, partiellement transformé, agrandi de manière mesurée ou reconstruit (art. 24c LAT) ;
- une habitation agricole conservée dans sa substance peut être utilisée comme logement sans lien avec l’agriculture, si elle n’est plus nécessaire à l’exploitation et que les conditions légales sont réunies (art. 24d LAT).
Dans le canton de Vaud, ces autorisations relèvent de la DGTL, qui a repris en 2021 les missions de l’ancien Service du développement territorial (SDT).
Bon à savoir : une vente conclue sans l’autorisation requise ne peut pas être inscrite au registre foncier. Faites clarifier le statut LDFR du bien avant la mise en vente : c’est lui qui détermine le cercle des acheteurs possibles et le prix admissible.
Vendre un bien agricole dans le canton de Vaud : les étapes
- Clarifier le statut : immeuble agricole, entreprise agricole ou bien non assujetti, avec si nécessaire une décision de constatation.
- Vérifier les constructions : légalité des bâtiments hors zone et usages autorisés auprès de la DGTL.
- Estimer le prix licite : valeur de rendement et prix comparables régionaux.
- Identifier les titulaires de préemption : descendants, frères et sœurs, fermier.
- Trouver l’acquéreur : exploitant à titre personnel ou, à défaut, offre publique.
- Obtenir l’autorisation de la Commission foncière rurale, puis signer l’acte chez le notaire.
FAQ sur la vente en zone agricole et la LDFR
Puis-je vendre ma ferme à un non-agriculteur ?
En principe non, si le bien est soumis à la LDFR. Une exception est possible notamment si aucun exploitant à titre personnel ne s’est manifesté après une offre publique à un prix non surfait.
Ma parcelle de 20 ares est-elle concernée ?
Si elle ne fait pas partie d’une entreprise agricole et n’est pas une vigne, elle se situe sous le seuil de 25 ares et échappe en principe à la LDFR. Une vigne de 20 ares, elle, y reste soumise.
Mon fermier peut-il bloquer la vente ?
Il ne bloque pas la vente, mais s’il remplit les conditions légales, il peut exercer son droit de préemption et acquérir le bien à la place de l’acheteur prévu, sous réserve des droits des parents.
Un accompagnement LDFR de l’estimation à l’acte notarié
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Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
