Vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement dans le canton de Vaud ? Avant de fixer un prix, il faut savoir combien l’impôt sur le gain immobilier prélèvera sur votre bénéfice. Selon la durée de détention et l’usage du bien, le taux varie de 30 % à 7 % du gain : de quoi changer sensiblement le montant qui vous restera après la vente.
Impôt sur le gain immobilier vaudois : qui le paie et quand ?
L’impôt sur les gains immobiliers frappe le bénéfice réalisé lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble situé dans le canton. La loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI) est claire : l’impôt est dû par le vendeur (l’aliénateur), et non par l’acheteur.
- Toute opération qui transfère la propriété d’un immeuble constitue une aliénation imposable : vente, mais aussi certains actes économiquement équivalents.
- Le gain est imposé séparément de votre revenu : il ne s’additionne pas à votre salaire et n’augmente pas votre taux d’impôt sur le revenu.
- Aucun impôt n’est perçu lorsque le total des gains réalisés au cours d’une année fiscale est inférieur à CHF 5’000.
- Les époux sont des contribuables distincts, mais ceux qui vivent en ménage commun répondent solidairement de l’impôt de l’autre.
Comment calculer le gain immobilier imposable
Le gain imposable correspond à la différence entre le produit de la vente et le prix d’acquisition, augmenté des impenses. Concrètement :
Gain imposable = prix de vente net – (prix d’acquisition + frais d’achat + investissements à plus-value)
Le prix de vente et le prix d’acquisition
Le produit de l’aliénation comprend toutes les prestations en argent ou appréciables en argent que l’acheteur verse ou s’engage à verser. Le prix d’acquisition est celui que vous avez payé. Exception utile : vous pouvez invoquer l’estimation fiscale de l’immeuble à la place du prix payé, à condition qu’elle ait été notifiée après votre achat et qu’elle soit en vigueur depuis au moins dix ans au moment de la vente.
Les impenses et frais déductibles
Seules les dépenses établies et inséparablement liées à l’achat ou à la vente sont déductibles. On y trouve notamment :
- les droits de mutation et frais d’acte payés lors de votre achat ;
- la commission de courtage et les frais liés à la vente ;
- les indemnités de résiliation anticipée de votre prêt hypothécaire ;
- les investissements qui ont augmenté la valeur du bien (agrandissement, création d’une pièce supplémentaire, véranda chauffée, etc.).
Les frais d’entretien, eux, ne sont pas des impenses : ils relèvent de l’impôt sur le revenu. L’administration n’accepte que des factures acquittées ; les devis, quittances en espèces et copies de factures impayées sont refusés. Conservez donc vos justificatifs originaux dès l’achat.
Le barème vaudois de l’impôt sur les gains immobiliers
Le taux est dégressif selon les années de possession, de 30 % à 7 %. La durée se calcule à partir de la date de l’acte juridique. Point déterminant pour les propriétaires occupants : les années d’occupation prouvées comptent double.
| Durée de possession | Taux |
|---|---|
| Moins de 1 an | 30 % |
| 1 à 2 ans | 27 % |
| 2 à 3 ans | 24 % |
| 3 à 4 ans | 22 % |
| 4 à 5 ans | 20 % |
| 5 à 6 ans | 18 % |
| 6 à 7 ans | 17 % |
| 7 à 8 ans | 16 % |
| 8 à 10 ans | 15 % |
| 10 à 12 ans | 14 % |
| 12 à 14 ans | 13 % |
| 14 à 16 ans | 12 % |
| 16 à 18 ans | 11 % |
| 18 à 20 ans | 10 % |
| 20 à 22 ans | 9 % |
| 22 à 24 ans | 8 % |
| Dès 24 ans | 7 % |
Grâce au doublement des années d’occupation, un propriétaire qui a habité son logement pendant douze ans atteint déjà le taux plancher de 7 %. Une motion déposée au Grand Conseil fin 2025 propose de relever ce barème ; au moment de la rédaction de cet article, les taux ci-dessus restent ceux de la loi.
Exemple chiffré de calcul
Un couple achète une maison en mars 2014 pour CHF 650’000 et paie CHF 30’000 de droits de mutation et de frais de notaire. Il y ajoute une pièce supplémentaire pour CHF 70’000. En juin 2026, il vend pour CHF 980’000 et paie CHF 30’000 de courtage et de frais de vente.
- Produit net de la vente : CHF 980’000 – CHF 30’000 = CHF 950’000
- Prix de revient : CHF 650’000 + CHF 30’000 + CHF 70’000 = CHF 750’000
- Gain imposable : CHF 200’000
Durée de possession : un peu plus de douze ans. Si la maison a été louée, le taux est de 13 %, soit un impôt de CHF 26’000. Si le couple l’a habitée durant toute cette période, les années comptent double (plus de 24 ans) : le taux tombe à 7 %, soit CHF 14’000. La différence atteint CHF 12’000.
Bon à savoir : lors de la vente, les parties doivent consigner 5 % du prix de vente auprès d’un officier public (en pratique, le notaire) ou d’un établissement reconnu. Dans notre exemple, CHF 49’000 sont ainsi bloqués jusqu’à la taxation. L’impôt impayé est en outre garanti par une hypothèque légale sur l’immeuble.
Remploi de la résidence principale et autres reports d’imposition
Vendre pour racheter son logement
Si vous vendez le logement qui a durablement et exclusivement servi à votre propre usage et que vous réinvestissez le produit dans un délai approprié dans l’acquisition ou la construction d’un logement en Suisse destiné au même usage, l’imposition est reportée. La part non réinvestie est imposée immédiatement. Le report n’est pas une exonération : lors de la vente suivante, le prix d’acquisition et la durée de possession du bien précédent seront repris dans le calcul.
Donation, succession, divorce
L’imposition est également reportée en cas de transfert par succession, avancement d’hoirie ou donation, ainsi que pour certains transferts entre époux, notamment liés au régime matrimonial ou au divorce. Celui qui reçoit le bien reprend alors le prix d’acquisition et la durée de possession du précédent transfert imposé. C’est un point à intégrer dès le règlement d’une succession ou d’un partage.
Déclaration et délais : les étapes après la signature
- Après chaque aliénation, la déclaration pour l’imposition des gains immobiliers (formulaire 21020) et ses justificatifs doivent être adressés dans les 30 jours à l’autorité fiscale indiquée sur le formulaire.
- L’administration examine le dossier et peut demander des compléments.
- La décision de taxation est payable dans les 30 jours. Une réclamation se dépose par courrier signé dans les 30 jours.
Droits de mutation : ce que paie l’acheteur
De son côté, l’acquéreur paie le droit de mutation : 2,2 % au titre de l’impôt cantonal, auquel s’ajoute une part communale qui ne peut pas dépasser 50 % de l’impôt cantonal. Le vendeur reste toutefois solidairement responsable de son paiement. Ce coût pèse sur le budget de vos acheteurs et donc, indirectement, sur la négociation.
FAQ sur l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud
Faut-il payer l’impôt si je vends à perte ?
Non. Sans gain, il n’y a pas d’impôt. Il n’est pas non plus perçu si le total de vos gains de l’année reste inférieur à CHF 5’000.
Mes frais de courtage sont-ils déductibles ?
Oui. Les commissions de courtage liées à la vente font partie des dépenses déductibles, sur présentation de la facture acquittée.
Les rénovations de ma cuisine réduisent-elles l’impôt ?
Seule la part qui crée une plus-value compte comme impense. Le remplacement à l’identique relève de l’entretien, déductible du revenu et non du gain immobilier.
Qui remplit la déclaration de gain immobilier ?
C’est au vendeur, contribuable, de la déposer dans les 30 jours. Le notaire, qui reçoit la consignation de 5 %, intervient dans la sécurisation du paiement.
Vendre au bon prix, en connaissant le net qui vous reste
Le prix de vente, la date de la transaction et la qualité de vos justificatifs influencent directement l’impôt. Curtet Immobilier, à Yverdon-les-Bains, accompagne les propriétaires du Nord vaudois de la prise de mandat jusqu’à la signature chez le notaire. Vous pouvez faire estimer votre bien ou confier la vente à notre équipe, consulter nos biens à vendre, découvrir l’agence ou nous écrire via la page contact. Si votre bien est grevé d’un gage, notre article sur la cédule hypothécaire vous aidera à préparer cette étape.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.
